Si vendo un piso cuanto tengo que pagar a hacienda en 2024

La venta de una vivienda es una decisión importante que no solo implica un cambio en la vida, sino también una serie de obligaciones y gastos que no se pueden pasar por alto. Una de esas obligaciones tiene que ver con la fiscalidad, y es normal preguntarse cuánto se paga por vender un piso.

¿Cuáles son los principales impuestos por venta de vivienda? ¿Cuánto se lleva Hacienda por la venta de un piso? En este artículo te explicaremos cómo se calculan, además de las exenciones y deducciones que pueden aplicar para reducir tu factura fiscal al vender tu piso para planificar mejor la operación y evitar sorpresas desagradables.

Si vendo un piso, ¿cuánto tengo que pagar a Hacienda en IRPF?

El principal impuesto que hay que pagar al vender un piso es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). Este impuesto grava la ganancia o pérdida patrimonial que se obtiene al vender la vivienda, es decir, la diferencia entre el precio de venta y el precio de compra más los gastos (notaría, gestoría, etc.) y tributos.

¿Qué tipo se aplica a la ganancia patrimonial?

El tipo impositivo que se aplica a la ganancia patrimonial depende de la cuantía y de la fecha de adquisición de la vivienda. En 2024, el tipo impositivo aplicable a estas ganancias varía según el tramo en el que se encuentre la cantidad obtenida, ajustándose a la base imponible.

Si la vivienda se adquirió antes del 31 de diciembre de 1994, se aplica una reducción del 11,11% por cada año que haya transcurrido desde 1996 hasta la fecha de la venta, con un límite de 400.000 euros de valor de transmisión. En viviendas adquiridas a partir del 1 de enero de 1995 no se aplican reducciones.

Una vez aclarado esto, los tipos impositivos del IRPF para la ganancia patrimonial en la venta de una vivienda en 2024 son los siguientes:

• Hasta 6.000 euros: 19%.
• De 6.001 a 50.000 euros: 21%.
• De 50.001 a 200.000 euros: 23%.
• De 200.001 a 300.000 euros: 27%.
• Más de 300.001 euros: 28%.

Hay que tener en cuenta que estos tipos se aplican de forma progresiva. Esto significa que, por ejemplo, si la ganancia patrimonial es de 45.000 euros, se pagará un 19% por los primeros 6.000 euros y un 21% por los siguientes 39.000 euros.

¿Cómo calcular el IRPF de la venta de una vivienda?

Los pasos para calcular el IRPF de la venta de una vivienda son los siguientes:

1. Calcular el valor de transmisión, que es el precio menos los gastos de venta de vivienda y los tributos, como las comisiones, el impuesto de plusvalía municipal o el coste de cancelación de la hipoteca (si la hubiera).
2. Definir el valor de adquisición, que implica el precio de la compra más los gastos e impuestos como el IVA, el ITP, el notario o el registro. A estos se les pueden añadir el importe de las obras de mejora que se hayan realizado en los últimos 5 años, siempre que se justifiquen con las facturas correspondientes y se hayan declarado en el IRPF.
3. Calcular la ganancia o pérdida patrimonial, que se obtiene con la diferencia de restar el paso 1 y el paso 2.
4. Aplicar el tipo impositivo correspondiente a la ganancia patrimonial, según lo que hemos indicado en el apartado anterior.

El resultado obtenido da cuánto hay que pagar a Hacienda por la venta de un piso en el IRPF.

¿Hay exenciones de pagar impuestos en la venta de una vivienda?

Sí, hay ciertas situaciones en las que no se tienen que pagar impuestos por la venta de vivienda, o se puede reducir la ganancia patrimonial a declarar. Las principales exenciones son:

• Si la vivienda vendida era la vivienda habitual del contribuyente, se reinvierte el importe total o parcial de la venta en la compra o rehabilitación de una nueva vivienda habitual en un plazo de dos años antes o después de vender tu casa. En este caso, puedes aplicar una exención total o parcial de la ganancia patrimonial, siempre que mantengas la nueva vivienda durante un mínimo de 3 años. Si reinviertes solo una parte del importe de la venta, la exención será proporcional a la parte reinvertida.
• En caso de que el contribuyente tenga más de 65 años y venda su vivienda habitual, se aplica una exención total, sin necesidad de tener que reinvertir el importe de la venta.
• Si tienes más de 65 años y vendes otra vivienda que no sea la habitual, se puede aplicar una exención de impuestos por la venta de la casa si el importe se destina a constituir una renta vitalicia asegurada en un plazo de 6 meses desde la venta. El límite máximo de la exención es de 240.000 euros y la renta debe empezar a percibirse en el plazo de un año desde su constitución.
• Cuando una persona con discapacidad vende su vivienda para adquirir otra más accesible, tampoco tributa por la ganancia patrimonial.

Puedes encontrar información sobre las exenciones del IRPF en el artículo publicado en nuestro blog.

IBI – Impuesto de los Bienes Inmueble –

El IBI es el impuesto que grava la titularidad de la vivienda y se paga cada año al ayuntamiento donde se encuentra la propiedad. El importe depende del valor catastral y del tipo de gravamen que fija cada municipio.

Cuánto hay que pagar de IBI

Para saber cuánto hay que pagar de IBI, hay que consultar el recibo del impuesto que envía el ayuntamiento, o acceder al portal tributario del municipio en cuestión. Cada ayuntamiento aplica un tipo de gravamen dentro de unos límites establecidos por la ley, y la oficina del catastro indica el valor catastral. Este se determina teniendo en cuenta aspectos como la ubicación, superficie, antigüedad o uso de la vivienda.

Cómo calcular el IBI al vender un piso

Al vender un piso, se debe tener en cuenta el IBI a la hora de liquidar los gastos de la operación. Este impuesto se paga por el año natural, desde el 1 de enero hasta el 31 de diciembre. No obstante, el pago del impuesto suele realizarse el segundo semestre del año, según el calendario tributario que establece cada ayuntamiento. Por tanto, es probable que entre los impuestos por la venta de la casa no se encuentre el IBI correspondiente al año en curso.

En ese caso, hay que acordar con el comprador quién se hace cargo del impuesto. Lo normal es que el vendedor pague la parte proporcional al tiempo que ha sido propietario de la vivienda y el comprador pague el resto. Para calcular el IBI proporcional, la fórmula es la siguiente:

IBI / 365 x días que se ha sido propietario

Por ejemplo, si se vende un piso el 15 de junio y el IBI son 500 euros, el cálculo corresponderá a los 166 días en los que se ha sido propietario, es decir:

500 / 365 x 166 = 227,12€

¿Hay exenciones o deducciones del IBI?

Existen ciertas exenciones aplicables al IBI, como las propiedades de entidades sin ánimo de lucro o los inmuebles que sean objeto de rehabilitación. Las condiciones y requisitos varían según el municipio, por lo que es recomendable consultar en el ayuntamiento correspondiente.

Plusvalía municipal

Otro de los impuestos que hay que pagar al vender un piso es la plusvalía, que se calcula en base al incremento de valor que ha experimentado el terreno en el que se encuentra el inmueble desde que se adquirió la vivienda hasta la venta. Para calcularlo, se aplica un  porcentaje que varía en función del municipio a la base imponible. Esta base se determina multiplicando el valor catastral del suelo por unos coeficientes que dependen del número de años transcurridos desde la adquisición. En 2024, estos coeficientes se han actualizado y varían según el tiempo que haya pasado de la compra.

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